WONEN IN SPANJE
Een huis kopen (of huren) in Spanje
Een huis kopen in Spanje begint wat mij betreft niet bij het huis zelf, maar bij de vraag: waar wil je eigenlijk wonen? Aan de kust of in het binnenland? In een levendige plaats of juist met veel rust om je heen? En als je kinderen hebt, kunnen scholen, voorzieningen en sociale aansluiting minstens zo belangrijk zijn als het huis zelf.
Heb je een regio gevonden die bij jullie leven past? Dan komt de volgende vraag: wat kunnen en willen we besteden?
Wat kun je lenen voor een huis in Spanje?
Heb je een hypotheek nodig? Dan is het verstandig om vóórdat je serieus woningen gaat bekijken te laten beoordelen wat financieel haalbaar is. Zo voorkom je dat je enthousiast wordt van woningen die uiteindelijk helemaal niet binnen je financiële mogelijkheden blijken te passen.
Een Spaanse bank kijkt onder andere naar je inkomen, vaste financiële verplichtingen, eigen middelen en leeftijd. Ook maakt het verschil of je resident of non-resident bent. Uiteindelijk spelen daarnaast de woning zelf en de taxatiewaarde een rol.
Woon en werk je nog in Nederland of België, dan word je bij een Spaanse hypotheek meestal als non-resident beoordeeld. Bij een reguliere woning zien we in de praktijk vaak financieringen tot ongeveer 70% van de relevante woningwaarde. Bij een finca of woning op de campo kunnen banken voorzichtiger zijn en liggen financieringen regelmatig rond maximaal 60%.
Ben je resident in Spanje en heb je hier aantoonbaar inkomen, dan kunnen hogere financieringen mogelijk zijn. Rond 80% komt voor en in sommige situaties kan dit hoger liggen.
Zie deze percentages vooral als indicatie. De uiteindelijke financiering wordt bepaald door de bank en hangt af van jouw financiële situatie, de woning en de taxatie.
Hoeveel eigen geld heb je nodig?
Dit wordt nog weleens onderschat. Als een bank bijvoorbeeld 70% van de woning financiert, betekent dat niet dat je alleen de overige 30% zelf nodig hebt. Je krijgt daarnaast te maken met belastingen en andere kosten rondom de aankoop.
Stel dat je een reguliere woning koopt voor €300.000 en de bank 70% financiert. De hypotheek bedraagt dan ongeveer €210.000 en je hebt €90.000 eigen inbreng nodig voor de woning.
Reken je daarnaast ruim met ongeveer 15% voor belastingen en overige aankoopkosten, dan komt daar ongeveer €45.000 bij.
Voor een woning van €300.000 heb je in dit voorbeeld dus ongeveer €135.000 aan eigen middelen nodig.
Bij een finca van €300.000 waarbij de bank maximaal 60% financiert, zou je met dezelfde ruime rekenregel uitkomen op ongeveer €165.000 aan eigen middelen.
Die 15% is geen vast Spaans tarief. Het is een ruime rekenregel om vooraf een realistisch beeld te krijgen. Het werkelijke bedrag verschilt onder andere per autonome regio, woningtype en persoonlijke situatie.
Denk ook na over hoe je samen koopt
Je hoeft niet getrouwd te zijn om samen een woning in Spanje te kopen. Wel is het belangrijk om goed vast te leggen wie welk aandeel van de woning koopt en stil te staan bij wat er gebeurt als één van jullie overlijdt.
Spanje kent niet overal dezelfde vorm van een samenlevingscontract zoals we dat in Nederland kennen. Er bestaan regionale regelingen voor ongehuwde partners, maar de regels en erkenning kunnen verschillen. Een internationale huwelijksakte is daardoor in veel situaties makkelijker te gebruiken bij Spaanse instanties.
Zelf ben ik achteraf heel blij dat wij in Nederland nog getrouwd zijn. Niet omdat dat nodig was om hier te wonen of een huis te kopen, maar puur om het papiertje. We hebben hier inmiddels meerdere keren gemerkt hoe praktisch het is dat we onze relatie met één officiële huwelijksakte kunnen aantonen.
Denk ook alvast na over overlijden en erven. Ga er niet automatisch vanuit dat alles vanzelf bij je partner terechtkomt zoals je misschien verwacht. Laat bij een concrete aankoop daarom goed kijken naar jullie eigendomsverhouding, burgerlijke staat en of een testament verstandig is.
Een huis kopen vóór of na je emigratie?
Veel Nederlanders en Belgen onderzoeken de mogelijkheid om een woning te kopen terwijl ze nog in Nederland of België wonen en daar inkomen hebben. Dat kan een praktische reden hebben.
Wanneer je eerst emigreert, je baan opzegt en vervolgens zonder structureel inkomen in Spanje een hypotheek aanvraagt, kan financiering een stuk lastiger worden. Het is daarom verstandig om vóór je emigratie al te onderzoeken wat er in jouw situatie mogelijk is.
Verandert of stopt je huidige inkomen na de emigratie? Bespreek dat altijd met de hypotheekadviseur en bank, zodat zij kunnen beoordelen of de financiering ook bij je toekomstige situatie past.
Denk bovendien verder dan alleen de aankoop van het huis. Misschien heb je na je emigratie tijd nodig om in Spanje werk te vinden of een nieuw inkomen op te bouwen. Een financiële buffer kan je dan veel rust geven.
Sommige emigranten houden bijvoorbeeld bewust €20.000 tot €30.000 achter de hand als leefbuffer. Niet voor een verbouwing, meubels of die nieuwe keuken, maar om zichzelf tijd te geven om hun nieuwe leven op te bouwen.
Hoe groot die buffer voor jou moet zijn, hangt natuurlijk volledig af van je gezin, inkomen en vaste lasten.
De woningmarkt in Spanje werkt anders
Een woning staat in Spanje niet altijd exclusief bij één makelaar. Dezelfde woning kan door meerdere makelaars worden aangeboden en makelaars werken regelmatig met elkaar samen.
Daardoor kun je tijdens je zoektocht dezelfde woning op verschillende websites of bij verschillende makelaars tegenkomen. Achter de schermen kunnen verschillende partijen bij dezelfde verkoop betrokken zijn.
Het kan daarom prettig zijn om één aankoopmakelaar te kiezen die jou tijdens de zoektocht en het aankoopproces begeleidt. Plan eerst een kennismakingsgesprek en vraag hoe iemand werkt, wat er wordt geregeld, welke kosten eraan verbonden zijn en welke partijen bijvoorbeeld de juridische controles uitvoeren.
Maar kijk vooral of er vertrouwen is. Een goede aankoopmakelaar kijkt niet alleen naar de woning die je wilt kopen, maar ook naar jouw wensen, situatie en het volledige aankoopproces.
Een woning gevonden? Dan kan het ineens snel gaan
Heb je een woning gevonden en wordt je bod geaccepteerd? Dan wordt vaak eerst een reserveringscontract opgesteld.
Dit is meestal een relatief eenvoudig contract waarin onder andere de woning, de afgesproken koopprijs, het reserveringsbedrag en de belangrijkste voorwaarden worden vastgelegd. Het contract wordt in de praktijk vaak door de makelaar opgesteld, maar je kunt het natuurlijk door een advocaat laten controleren voordat je tekent.
Bij de reservering wordt vaak een bedrag van ongeveer €5.000 tot €10.000 betaald. Dit moet meestal binnen korte tijd worden overgemaakt, bijvoorbeeld binnen 48 uur. De woning wordt vervolgens van de markt gehaald terwijl de aankoop verder wordt voorbereid. Het bedrag wordt later met de aankoop verrekend.
Het reserveringsbedrag kan bijvoorbeeld op de rekening van de verkopende makelaar of een andere afgesproken partij worden gestort. Kijk daarom altijd goed naar wie het geld ontvangt en wat er in het reserveringscontract staat over de voorwaarden en eventuele terugbetaling.
Daarna gaat de advocaat aan het werk
Na de reservering begint de juridische controle van de woning.
Je advocaat kijkt bijvoorbeeld naar wie juridisch eigenaar is, of er nog schulden of andere lasten op de woning rusten, of belastingen zijn betaald en of eventuele verbouwingen en uitbreidingen juridisch in orde en correct geregistreerd zijn.
Zorg dat je tijdens deze fase goed op de hoogte wordt gehouden van wat er wordt onderzocht en wat daaruit komt.
Komt er tijdens het onderzoek een probleem naar voren, dan hangt het van de voorwaarden in het reserveringscontract af wat er vervolgens gebeurt en of het reserveringsbedrag wordt terugbetaald. Juist daarom is het belangrijk om vóór ondertekening goed te begrijpen wat je tekent.
Is alles in orde, dan volgt vaak een contrato de arras, het voorlopige koopcontract. Hierbij wordt doorgaans toegewerkt naar een aanbetaling van ongeveer 10% van de aankoopprijs.
De overdracht bij de notaris
Na het arrascontract volgt uiteindelijk de overdracht. Die vindt plaats bij de notaris, waar de koopakte wordt ondertekend en het resterende bedrag wordt betaald.
Houd er rekening mee dat zo'n overdracht best een tijdje kan duren en grotendeels in juridisch Spaans verloopt. Verwacht dus niet per se de Nederlandse notariservaring met koffie, water en een gezellig praatje. 😉
Kun of wil je zelf niet bij de overdracht aanwezig zijn? Dan kun je vooraf een volmacht regelen, bijvoorbeeld voor je advocaat. Die kan dan namens jou tekenen en de sleutels in ontvangst nemen.
De precieze werkwijze, bedragen en termijnen kunnen per aankoop verschillen. Laat daarom altijd goed controleren wat je tekent en onder welke voorwaarden je betaalt. Vooral bij het reserverings- en arrascontract wil je vooraf weten wat er gebeurt wanneer de koop uiteindelijk toch niet doorgaat.
Eerst weten wat financieel mogelijk is?
Je hoeft nog geen woning gevonden te hebben om te laten kijken naar je hypotheekmogelijkheden. Juist vooraf weten wat ongeveer haalbaar is, kan voorkomen dat je later naar woningen kijkt die financieel niet bij je situatie passen.
Via Vamos Spanje kunnen we je vrijblijvend in contact brengen met een hypotheekadviseur voor een eerste hypotheekcheck. Er is zowel een Engelstalige mogelijkheid waarbij de eerste check gratis is als een Nederlandstalige mogelijkheid waarvoor €100 wordt gerekend.
Huren in Spanje
Kijk ook naar de zekerheid die je krijgt
Niet iedereen wil of kan direct een woning kopen. Eerst huren kan juist fijn zijn om een regio te leren kennen voordat je je ergens definitief vestigt.
Maar een huurwoning voor langere tijd vinden is in Spanje niet altijd eenvoudig. Zeker in populaire kustgebieden is het aanbod beperkt en worden veel woningen liever voor vakantieverhuur gebruikt. In het hoogseizoen wordt zoeken vaak nóg lastiger. Woningen die buiten het seizoen beschikbaar zijn, worden in de zomer soms weer toeristisch verhuurd.
Begin daarom bij voorkeur ruim vóór het hoogseizoen met zoeken en vraag heel duidelijk welk type huurcontract je krijgt en hoe lang je daadwerkelijk kunt blijven.
Hoeveel zekerheid geeft je huurcontract?
Let daarbij extra op de zekerheid die je contract biedt. Ga er niet automatisch vanuit dat je jarenlang kunt blijven omdat een eigenaar dat bij aanvang zegt. Een eigenaar kan later andere plannen met de woning krijgen, bijvoorbeeld verkoop.
Of dat betekent dat je daadwerkelijk moet vertrekken, hangt af van je huurcontract en de Spaanse huurregels; een verkoop beëindigt een huurcontract niet automatisch. Laat bij twijfel je contract controleren voordat je tekent.
Voor gezinnen is die woonzekerheid extra belangrijk. Wanneer je kinderen inmiddels op school zitten, vriendjes hebben en sporten in de buurt, kan onverwacht opnieuw moeten verhuizen behoorlijk ingrijpend zijn. Kijk daarom niet alleen naar de woning van vandaag, maar ook naar hoeveel zekerheid de huurconstructie je voor de komende jaren geeft.
Controleer daarnaast of je je op het adres kunt inschrijven, wat er bij de huurprijs inbegrepen is, hoeveel borg wordt gevraagd en welke financiële documenten de verhuurder verlangt.
Eerst huren kan een hele goede tussenstap zijn, maar kies niet alleen een fijn huis. Kijk ook of het voldoende zekerheid geeft om er je leven op te bouwen.
Eerst weten welk leven bij je past
Of je nu wilt huren of kopen: probeer niet alleen naar de woning te kijken.
De plek waar je woont bepaalt uiteindelijk een groot deel van je dagelijks leven in Spanje. Hoe ver is het naar school? Kun je ergens lopend naartoe? Zijn er mensen om je heen? Hoeveel ben je kwijt aan wonen? En past die omgeving ook nog bij jullie wanneer de eerste vakantiesfeer verdwenen is?
Een prachtig huis kan uiteindelijk op de verkeerde plek staan. Andersom kan een woning die misschien niet direct al je wensen afvinkt juist perfect blijken te passen bij het leven dat je hier wilt opbouwen.
Begin daarom niet bij het huis. Begin bij het leven dat je in Spanje wilt leiden.